空き家を相続したら必見！最大3,000万円控除特例の条件と手続き｜日野市の空き家売却ガイド
相続した実家や空き家を売却しようとしているのに、「何から手をつければいいかわからない」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
実は、相続した空き家を売却する際に活用できる空き家売却特例（被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）という制度があり、条件を満たせば売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できます。
この制度をうまく使えば、所得税や住民税の負担を大幅に減らせる可能性があります。一方で、適用条件や期限、売却方法の選択を誤ると、せっかくの特例が受けられなくなるケースも少なくありません。
本記事では、空き家売却特例の仕組みと条件、手続きの流れ、よくある失敗例まで、日野市での売却を検討している方にもわかりやすくまとめています。特例対応に強い不動産会社の紹介もあわせて行いますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
目次
空き家3,000万円控除とは？
相続した空き家の売却では、通常、売却益（譲渡所得）に対して所得税・住民税がかかります。この税負担を軽くするために設けられたのが、被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特別控除（空き家売却特例）です。
制度の概要をひとことで言えば、「相続した空き家（または土地）を売ったときの利益から、最大3,000万円を差し引くことができる」というものです。
控除期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までと定められており、この期間内に売却が完了することが前提となります。制度の対象となる税目や基本的な仕組みを、まずしっかり押さえておきましょう。
出典：国税庁 No.3306
どの税金が減るのか
「3,000万円控除」と聞くと、相続税が安くなるとイメージする方もいるかもしれません。しかし、この特例で減らせるのは相続税ではなく、不動産を売却したときにかかる所得税と住民税です。
不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税・住民税が課税されます。
たとえば、相続した実家を3,000万円で売却し、取得費等を差し引いた譲渡所得が2,500万円あったとします。この特例を使えば2,500万円が全額控除対象となり、課税対象はゼロになる計算です。相続税の節税とは別の話になるため、混同しないように注意しましょう。
出典：国税庁 No.3306
特例の適用条件を確認しよう
空き家売却特例には、いくつかの条件があります。「うちの実家は対象になるかな？」と気になっている方は、ここでご自身のケースと照らし合わせてみてください。条件は大きく「物件の要件」と「売却の要件」に分けられます。
まず、特例が適用されるかどうかを素早く確認できる早見表を用意しました。ご自身のケースと照らし合わせてみてください。
| 確認項目 | 条件 |
| 建築年 | 昭和56年5月31日以前に建築された建物 |
| 物件種別 | 戸建て住宅（マンション等の区分所有建物は対象外） |
| 居住要件 | 相続開始直前まで被相続人のみが居住していた |
| 売却期限 | 相続開始から3年を経過した年の12月31日まで |
| 売却価格上限 | 1億円以下（複数相続人の場合も合計で1億円以下） |
上記をすべて満たしている場合に、特例の対象となる可能性があります。判断が難しい項目がある場合は、早めに税理士や不動産会社へご相談ください。
【適用条件チェックリスト】
以下の項目をすべて満たしているか、ご確認ください。
☐ 昭和56年5月31日以前に建築された戸建て住宅である
☐ マンション等の区分所有建物ではない
☐ 相続開始直前まで被相続人（亡くなった方）のみが居住していた
☐ 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかった
☐ 相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売却する
☐ 売却価格が1億円以下である
☐ 親族や同族会社への売却ではない
※相続人が3人以上の場合、控除上限は3,000万円ではなく2,000万円になります。
対象となる家屋の条件
適用対象となる家屋には、次のような要件があります。まず昭和56年5月31日以前に建築された戸建て住宅であることです。これは旧耐震基準で建てられた建物を対象とした規定で、マンションなどの区分所有建物は対象外です。
次に、相続開始直前まで被相続人（亡くなった方）のみが居住していたことも必要です。被相続人以外の家族が一緒に暮らしていた場合や、賃貸に出していた期間がある場合は、条件を満たさないケースがあります。
また、相続の開始直前において、被相続人以外に居住者がいなかったことも確認が必要です。
出典：国税庁 No.3306
売却期限と金額の条件
物件の要件に加えて、売却のタイミングと価格にも条件があります。売却期限は相続開始から3年を経過した年の12月31日までです。たとえば2022年4月に相続が発生した場合、2025年12月31日までに売却を完了させる必要があります。
また、売却価格は1億円以下でなければなりません。複数の相続人がいる場合は、各自の売却額の合計が1億円以下であることが条件です。さらに、相続人が3人以上のときは控除の上限が2,000万円に下がります。
事前にシミュレーションをしておくことで、税額への影響を把握しやすくなるでしょう。
出典：国税庁 No.3306
【注意】以下のケースは特例の内容が変わります
▼ 相続人が3人以上の場合 控除の上限額が3,000万円から2,000万円に引き下げられます。「兄弟3人で相続したから一人あたり3,000万円ずつ控除できる」という誤解が多いため、事前に税理士とシミュレーションを行い、実際の節税効果を確認しておきましょう。
▼ 売却後に買主が解体・耐震工事を行う場合（令和6年1月1日以降の売却） 売買契約書に「買主が売却後に解体または耐震改修工事を行う」旨の特約の明記が必須です。口頭での約束では認められません。買主の意向確認と契約内容の精査を、売却前に必ず行ってください。
対象外になりやすいケース
「条件をすべて満たしていると思っていたのに、実は対象外だった」というケースも少なくありません。代表的なものとして、相続後に空き家を賃貸に出した期間がある場合が挙げられます。
売却前に少しでも賃貸利用していると、居住用財産としての要件を満たさないと判断されることがあります。
また、相続後に親族が一時的に居住していた場合も要件に合わない可能性があります。さらに、親族や同族会社への売却（親族間売買）は、本特例の適用対象外と言えます。」
「どうせ家族内で処理するから」と安易に考えず、第三者への売却を前提に検討することが重要です。
売却方法別の注意点
空き家売却特例を受けるためには、どのような方法で売却するかによって必要な対応が異なります。大きく分けると「家屋をそのまま売る方法」「先に解体して土地だけ売る方法」「売却後に解体・耐震工事を行う方法」の3つです。
それぞれのポイントを確認して、自分の状況に合った方法を選びましょう。
家屋と土地をそのまま売る場合
古い家屋をそのまま売却する場合は、売却時点で耐震性を満たしている必要があります。旧耐震基準（昭和56年以前）で建てられた建物は、そのままでは耐震基準を満たさない可能性が高いため、耐震改修工事を実施したうえで耐震適合証明書を取得することが求められます。
この証明書は、建築士などの専門家が発行するもので、費用と時間がかかることも念頭に置いておく必要がございます。耐震工事の費用対効果と売却価格のバランスを見ながら、慎重に判断したいところです。
先に解体して土地のみ売る場合
家屋を解体して更地にしてから土地を売る方法もあります。ただし、解体後に土地として売却する場合は解体のタイミングに注意が必要です。
相続の開始から売却まで、原則として家屋のある状態が続いていた（更地として貸駐車場などに使っていない）ことが条件となります。売却前に土地を他の用途に使うと、「事業用資産」とみなされて特例の対象外になる可能性があると言えます。
解体を検討する際は、不動産会社や税理士と事前に相談しておくことを強くおすすめします。
売却後に解体・耐震工事を行う場合
令和6年1月1日以降の売却分からは、買主が売却後に解体または耐震改修工事を行うケースも、一定の条件のもとで特例の対象に加わりました。この方法を選ぶ場合は、売買契約書に「売却後に買主が解体または耐震工事を行う」旨の特約を明記する必要となります。
「何となく口頭で約束した」だけでは認められないため、書面での取り決めが必須です。また、買主が実際に工事を完了させることが前提となるため、買主の意向確認や契約内容の精査を売却前にしっかり行うことが求められます。
出典：国税庁 No.3306
手続きの流れ
特例を確実に受けるためには、売却から確定申告まで、正しい手順で進めることが不可欠です。「どのタイミングで何をすればいいの？」と迷わないよう、6つのステップに分けて整理しました。専門家への相談タイミングもあわせて確認してみてください。
| ステップ | 相談すべき専門家 | 相談タイミング |
| ステップ1（名義整理） | 司法書士・弁護士 | 相続発生後、できるだけ早く |
| ステップ2（事前診断） | 税理士・不動産会社 | 売却活動を始める前 |
| ステップ3（計画立案） | 不動産会社・税理士 | 売却方法を決める前 |
| ステップ4（書類準備） | 市区町村窓口・建築士 | 確認書取得の際 |
| ステップ5（売却手続き） | 不動産会社・税理士 | 媒介契約を結ぶ前 |
| ステップ6（確定申告） | 税理士 | 売却完了後すみやかに |
ステップ1：相続人の確定と名義整理
まず最初に、誰が相続人になるのかを確定し、物件の名義を整理するところから始めます。複数の相続人がいる場合は、共有名義のまま売るのか、一人に名義をまとめてから売るのかを話し合って決める必要がございます。
共有名義の不動産は、全員の同意がなければ売却できません。
早い段階で相続人全員で話し合いの場を設け、方針を決めておくことが、その後の手続きをスムーズに進めるカギとなります。司法書士や弁護士への相談は、この段階から始めるのがおすすめです。
ステップ2：対象物件かどうかの事前診断
名義が整ったら、次に特例の対象物件かどうかを確認します。建築年が昭和56年5月31日以前かどうか、相続開始直前に被相続人が単身で居住していたかどうかを、登記事項証明書や固定資産台帳などの書類をもとに確認します。
ここで不明点があれば、不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。「対象かどうかわからないまま売却を進めてしまい、後から特例が受けられないとわかった」という失敗を防ぐためにも、この確認は早めに済ませておきたいものです。
ステップ3：解体・耐震計画と売却スケジュール
物件が特例の対象と確認できたら、次は3つの売却方法のうちどれを選ぶか決定します。耐震工事をして家屋のまま売るのか、先に解体して土地を売るのか、売却後に買主が工事を行う契約にするのかで、必要な期間と費用が大きく変わります。
売却期限（相続開始から3年を経過した年の12月31日）を念頭に置きながら、逆算してスケジュールを立てることが重要です。余裕を持ったスケジュールで動けるよう、できるだけ早い段階での計画立案が求められます。
ステップ4：確認書の取得と書類準備
特例を受けるためには、「被相続人居住用家屋等確認書」を市区町村（日野市の場合は日野市役所）で取得する必要となります。この確認書は、被相続人が生前にその家屋に居住していた事実を証明する重要な書類です。
あわせて、登記事項証明書・売買契約書・耐震適合証明書（耐震工事をした場合）・測量図なども準備します。書類の取得には時間がかかることもあるため、早めに動き始めることが大切です。
【必要書類チェックリスト】
準備するタイミング別に整理しています。抜け漏れがないか確認しながら進めましょう。
◆ 売却前に準備する書類
☐ 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村で取得）
☐ 登記事項証明書
☐ 固定資産税評価証明書
☐ 測量図・建物図面
☐ 耐震適合証明書（耐震工事をして売却する場合）
☐ 建物滅失証明書（先に解体して土地を売る場合）
◆ 売却時に準備する書類
☐ 売買契約書の写し（特約の記載内容を確認）
☐ 引き渡し完了確認書類
◆ 確定申告時に提出する書類
☐ 確定申告書（譲渡所得の内訳書含む）
☐ 被相続人居住用家屋等確認書
☐ 耐震適合証明書または建物滅失証明書
☐ 売買契約書の写し
ステップ5：売却手続き
書類が整ったら、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始します。売買契約書の内容が特例の要件を満たすよう記載されているかを、必ず事前に確認してください。売却後に買主が解体・耐震工事を行うケースでは、特約の記載が必要なことは前述のとおりです。
引き渡し後に「書類が足りない」「特約の記載が漏れていた」といったトラブルが起きないよう、不動産会社や税理士と連携しながら進めることが大切です。
ステップ6：確定申告
売却が完了したら、翌年の確定申告で譲渡所得の申告を行います。特例を適用するためには、確定申告書への記載と、必要書類の添付が必須です。
主な提出書類には、「被相続人居住用家屋等確認書」「耐震適合証明書または解体後の建物滅失証明書」「売買契約書の写し」などがあります。「自分で申告するのが不安」という方は、税理士に依頼することも選択肢のひとつとして考えられます。
よくある失敗例と対処法
特例を受け損ねてしまうケースには、いくつかの共通したパターンがあります。「知らなかった」では済まない税務上のミスを避けるためにも、まず特に多い2つの失敗例から確認しておきましょう。
失敗例①：売却期限を過ぎてしまった
「まだ時間があると思っていた」という油断から、相続開始から3年を経過した年の12月31日までという期限を過ぎてしまうケースがあります。相続の手続きや相続人間の話し合いに時間がかかり、気づいたときには期限まで数ヶ月しかなかったという例も少なくありません。相続発生後すみやかに売却の可否を確認し、逆算してスケジュールを立てることが重要です。
失敗例②：共有者間の調整不足で売却が遅れた
共有名義の不動産は、相続人全員の同意がなければ売却できません。「一人が売却に反対している」「連絡が取れない相続人がいる」といった事態が生じると、手続きが大幅に遅れ、最悪の場合は期限内に売却できないリスクがあります。相続発生後できるだけ早い段階で相続人全員で話し合いの場を設け、方針を統一しておくことが求められます。
そのほかにも、見落としやすい失敗パターンがあります。以下で詳しく確認しておきましょう。
「空き家のまま」ではなく「使っていない」ことが重要
見た目は空き家でも、一時的にでも誰かが使用していた実態があると対象外になる可能性があります。
たとえば、「相続後に親戚が数ヶ月住んだ」「物置として継続的に使っていた」などのケースがあります。重要なのは「物理的に空っぽかどうか」ではなく、「生活の本拠として使われていたかどうか」という点です。
相続後の管理状況についても記録を残しておくと、後から証明が必要になったときに役立つでしょう。
老人ホーム入所は対象になり得るが、要件が細かい
被相続人が老人ホームや介護施設に入所していた場合でも、一定の条件を満たせば特例の対象になる可能性があります。ただし、要介護認定を受けていたこと入所後も自宅を賃貸等に活用していないことなど、細かい要件があります。
「施設に入ってからそのまま亡くなった」というケースでは、家の管理状況や入所前後の利用状況が審査のポイントになります。判断が難しいため、必ず税理士や専門家に確認することをおすすめします。
出典：国税庁 No.3306
相続人が多いと、税額メリットが想定より小さくなる
相続人が2人以下の場合は最大3,000万円の控除が受けられますが、相続人が3人以上になると控除上限は2,000万円に下がるため、注意が必要です。
「兄弟3人で相続したから、一人あたり3,000万円ずつ控除できる」という誤解をするケースも少なくありません。実際には一人あたりの控除上限が2,000万円となるため、期待した節税効果が得られないことも考えられます。
事前に税理士とシミュレーションを行い、特例の活用が本当に有利かどうかを確認しておきたいものです。
出典：国税庁 No.3306
他の特例との併用関係に注意する
不動産売却時に使える特例は、空き家売却特例だけではありません。たとえば自宅を売却したときに使える居住用財産の3,000万円控除と空き家売却特例は、同年に併用できない場合があります。
「どちらの特例を使うべきか」「両方使えるのか」については、自分の状況を整理したうえで、必ず専門家に確認することが大切です。特例の選択ミスは後から取り返しがつかないため、売却活動を始める前に方針を固めておくことが求められます。
出典：国税庁 No.3306
よくある質問（FAQ）
空き家売却特例について、初めて調べる方からよく寄せられる疑問をまとめました。個別の状況によって判断が異なる場合もありますが、まずは基本的な考え方を把握しておきましょう。
老人ホームに入所していた場合は対象になりますか？
対象になる可能性はありますが、要件を満たすかどうかの確認が必要です。被相続人が老人ホームなどに入所していた場合は、要介護（要支援）認定を受けていたことと、入所後に自宅を空き家のまま維持していたことが必要です。
賃貸に出したり、他の用途に使っていた場合は対象外となります。判断が難しいケースが多いため、税理士や不動産会社への相談を早めに行うのが安心です。
賃貸に出していた期間がある空き家は対象になりますか？
被相続人が生前に賃貸として使っていた場合は、原則として対象外です。ただし、賃貸が終了して「空き家になってから相続が発生した」など、相続開始直前の状態によって判断が異なります。
「少し前まで人に貸していた」という場合は、特例の適用可否を専門家に確認することを強くおすすめします。
マンションが対象外になるのはなぜですか？
この特例は、旧耐震基準で建てられた一戸建て住宅を対象とした制度のため、マンションなど区分所有建物は対象外と言えます。
マンションは構造上、建物全体の一部を所有する「区分所有」という形式をとっており、一棟全体の解体や耐震工事を個人が自由に行うことが難しい性質があります。そのため、制度の趣旨（老朽化した空き家の流通促進・除却）に合わないとして除外されています。
日野市で空き家売却の特例に対応している不動産会社3選
空き家売却特例を活用した売却を成功させるには、制度に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。
税務上の要件を理解しながら売却活動をサポートしてくれる会社かどうか、そして地域の相場感に詳しいかどうかも選ぶうえでの大切なポイントと言えます。ここでは、日野市エリアで信頼性の高い不動産会社を3社ご紹介します。
信用土地株式会社 日野豊田店
| 会社名 | 信用土地株式会社 日野豊田店 |
| 所在地 | 〒191-0062 東京都日野市多摩平1-2-1多摩平共同ビル3F |
| 電話番号 | 042-514-9262 |
| 公式サイトURL | https://shinyotochi.jp/ |
1951年の創業から70年以上にわたり、多摩地域の不動産売買に携わってきた地域密着型の会社です。日野市をはじめ、立川市・国分寺市・八王子市など、多摩地域中南部を広くカバーしています。
弁護士・税理士・司法書士・土地家屋調査士・建築士などの専門家と連携している点が大きな強みと言えるでしょう。相続による売却や空き家売却のような複雑な案件にも対応できる体制が整っています。
相続で名義が複雑になっているケースや、離婚・任意売却など事情が絡む売却にも経験豊富で、まずは気軽に相談できる雰囲気も魅力となっています。
査定・相談は無料で、店舗には個別ブースも完備されているため、プライバシーを気にせず話せるでしょう。
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京王不動産株式会社 高幡営業所
| 会社名 | 京王不動産株式会社 高幡営業所 |
| 所在地 | 〒191-0031 東京都日野市高幡128-5 京王高幡SC2F |
| 電話番号 | 0120-74-1611 |
| 公式サイトURL | https://chukai.keiofudosan.co.jp/takahata/ |
京王グループの一員として1970年より事業を展開してきた、安心・安全・信頼をブランドイメージに掲げる総合不動産会社です。京王線・多摩モノレール線沿線を中心に、売買・賃貸・相続・資産活用まで幅広いニーズに対応しています。
豊富な経験と知識を持つ専門スタッフが常駐しており、相続や売却に関する複雑な相談にも誠実に対応してくれます。また、他社物件情報も含めた幅広い物件情報を保有しているため、売却側だけでなく買主探しの面でも強みを発揮できると言えるでしょう。
グループの信頼ブランドと地域密着の両立が、多くの顧客から選ばれ続けている理由ではないでしょうか。
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株式会社藤和ハウス 日野店
| 会社名 | 株式会社藤和ハウス 日野店 |
| 所在地 | 〒191-0031 東京都日野市高幡706-6 |
| 電話番号 | 0120-654-108 |
| 公式サイトURL | https://www.towa-house.co.jp/hino/ |
1970年代から東京・多摩エリアで不動産売買仲介を続けてきた、地域密着・創業50年以上の歴史を誇る不動産会社です。日野市内全域をはじめ、多摩市・八王子市も営業エリアとしており、地元エリアの相場感と情報量に強みがあります。
未公開物件情報や予告物件情報など、ポータルサイトには載らない新鮮な情報を豊富に保有しており、より有利な売却活動が期待できます。
売却・買い替え・査定・買取・インスペクションまで対応可能な「売却応援団」体制が整っており、空き家売却における幅広い相談窓口としても心強い存在です。
店内には専用キッズスペースも完備されているため、小さなお子様連れでも安心して相談できるでしょう。
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まとめ
相続した空き家の売却で使える空き家売却特例は、条件さえ満たせば最大3,000万円もの控除が受けられる非常に有利な制度です。
ただし、物件の建築年・居住状況・売却方法・売却期限・価格といった複数の条件をすべてクリアする必要があり、一つでも漏れがあると特例が受けられなくなります。
特に相続開始から3年を経過した年の12月31日までという売却期限は、意外と短いと感じる方が多く、早めの行動が不可欠です。老人ホーム入所のケースや相続人が複数いるケースなど、判断が難しい場面では必ず税理士や不動産会社への相談をおすすめします。
日野市で空き家売却を検討している方は、ぜひ本記事でご紹介した3社への相談を第一歩にしてみてください。早めに動き出すことが、特例を最大限に活かした売却成功へとつながるに違いありません。
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